На вопросы кстовчан отвечал начальник Кстовского отдела Управления Росреестра по Нижегородской области Дмитрий Зимин. Что такое ипотека, и так ли она страшна? Чем отличается ипотека в силу договора и в силу закона? Обязательно ли нужна государственная регистрация договоров ипотеки? На эти и другие вопросы ответил начальник Кстовского отдела Управления Росреестра по Нижегородской области Дмитрий Зимин.


Для некоторых из нас ипотека, или залог недвижимости, ассоциируется с грабительскими процентами и страхом потерять взятое в кредит жилье. Между тем ипотека - не что иное, как обеспечение собственных обязательств или обязательств третьих лиц перед банком или другим человеком. Когда человек хочет купить квартиру, а денег не хватает, банк дает ему кредит. Но чтобы получить гарантии того, что кредит будет отдан, банк берет в залог недвижимость. Иными словами, ипотека подтверждает, что имущественные обязательства, то есть обязанность выплачивать кредит, еще не исполнены, и обеспечивает их исполнение. При этом в квартире можно жить, совершать с разрешения банка гражданско-правовые сделки - продавать, еще раз закладывать, сдавать в аренду. Единственное условие - обязательства по кредиту. Как только человек рассчитывается по кредиту, банк больше не имеет прав на квартиру, и ипотеку можно прекратить в Росреестре.
- Ипотека бывает не только на квартиру, - объясняет Дмитрий Зимин. - Залог недвижимости бывает и на жилье, и на земельный участок, и на имущественные права, права аренды. Словом, все, что можно продать - можно и заложить. Просто наиболее распространенным является все же ипотека на жилье.
Жилье, взятое в ипотеку - это нормальная практика. Это совсем не страшно. У вас же не забирают жилье, а наоборот, дают! А уж дальше все зависит от вас - от того, как добросовестно вы будете исполнять свои обязательства и выплачивать кредит.

- Здравствуйте, меня зовут Ксения. Мы взяли квартиру в ипотеку несколько лет назад, кредит выплачиваем исправно. Я прочитала в «Земляках» анонс прямой линии и задумалась, нужно ли обращаться к Вам, в Управление Росреестра, за регистрацией права собственности? И зачем?
- Наша организация занимается регистрацией прав на объекты недвижимости. Мы - посредники - ведем реестр, проверяем законность сделки и регистрируем договор ипотеки как обременение объекта недвижимости.
К нам не обязательно идти, чтобы просто подтвердить право. Можно, но не обязательно. Обращаться в Управление нужно, когда Вы хотите как-то распорядиться имуществом, совершить гражданско-правовую сделку: продать жилье, сдать его в аренду, заложить и так далее. Вот тогда без Росреестра никак не обойтись!
Договор ипотеки и ипотека в целом подлежит обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним. Это делается для того, чтобы человек не смог совершить с ипотечной квартирой какие-то незаконные действия. Такие случаи были, некоторые граждане пытались продать жилье, умолчав, что оно находится в ипотеке. Такие сделки мы предотвращали еще на стадии приема документов. Если бы нашего органа не существовало - была бы анархия, где каждый мог продавать все что угодно и как угодно.
Поэтому мы предоставляем всю необходимую информацию, в частности, выписку, кому принадлежит имущество и какие обременения на нем есть. А также выдаем свидетельство о праве как подтверждение того, что имущество перешло в Вашу собственность.

- А если человек захочет совершить сделку со своим недвижимым имуществом, а в Росреестр не придет, что будет?
- В этом случае у нас в реестре собственником будет оставаться он, соответственно, в налоговой службе информация будет только о нем, и налоги будут приходить ему. Право собственности перейдет на другого человека лишь когда мы занесем данные о новом собственнике в реестр и передадим их в налоговую службу. Часто так бывает - люди сами заключают договоры, распоряжаются имуществом, а потом жалуются: продал садовый участок десять лет назад, а на него до сих пор приходят налоги. Значит, в реестре человек числится как собственник, нужно прийти к нам и оформить переход права на нового собственника.
- Спасибо большое!



- Елена Константиновна на линии. Скажите, как определить, подходит ли квартира под ипотеку? Сколько лет она должна быть в собственности перед этим?
- Вот опять мы сталкиваемся с мифами про ипотеку. Под ипотеку подходит любая недвижимость, которую можно продать. Единственное - она должна находиться в собственности. Если права собственности нет, либо документы не в порядке - нужно их оформить, можно и через суд. Соответственно, срок этого права неважен.
Срок самой ипотеки тоже не обязательно должен быть каким-то запредельным - например, на 30 лет. Сроки варьируются, их определяет банк, как и при любом кредите.

- Добрый день, Геннадий Иванович беспокоит. Объясните, в чем различия между ипотекой по договору и ипотекой в силу закона?
- Геннадий Иванович, разница очень проста. Когда стороны договорились между собой, что исполнение обязательств (как пример, возвращение долга) обеспечивается залогом имущества, и составили договор об ипотеке - это ипотека в силу договора. Ипотека возникает в силу закона, если в сделке на покупку недвижимости расчет не был произведен полностью. Например, я Вам продал квартиру за миллион рублей, Вы заплатили мне только половину, остальное обещаете вернуть потом. Вот тут и вступает в силу закон об ипотеке. Вы получите свидетельство о праве собственности на эту квартиру, но она будет в ипотеке. То есть в свидетельстве будет написано «ипотека в силу закона». Это ваше неисполненное обязательство - долг в полмиллиона рублей. И пока Вы его не заплатите - я для Вас буду являться кредитной организацией, Вашим банком, только без процентов. Не будете платить - обращусь в суд или просто прекращу эту сделку, отдам Вам полмиллиона и заберу квартиру обратно. Или могу понудить отдать долг в принудительном порядке.
- Спасибо, все понятно.

- Здравствуйте, это Наталья Владимировна. У моей знакомой сложная ситуация: она взяла жилье в ипотеку, но в силу обстоятельств уже несколько месяцев не платит кредит. Что грозит ей?
- В случае невыплаты кредита банк имеет право согласно кредитному договору применить денежные санкции: как правило, это штрафы, повышенные проценты. Если долг по-прежнему не выплачивается - банк будет взыскивать эту сумму в судебном порядке.
- А квартиру не отберут?
- Сначала не отберут, предложат погасить долг добровольно. В дальнейшем, если долг по-прежнему не выплачивается, могут обратиться в суд о взыскании долга в принудительном порядке. После вынесения решения суда направят исполнительный лист, судебные приставы будут взыскивать долги. А потом в самом крайнем случае квартиру будут выставлять на публичные торги - она пойдет с молотка. Если затянуть возвращение долга, сумма с продажи квартиры может не покрыть сумму долга, накопившуюся вместе со всеми штрафами и процентами.
Конечно, так случается не часто, с самыми злостными неплательщиками. Обычно с банком можно договориться о реструктуризации - реконструировать долг.
Надеемся, после нашей прямой линии слово «ипотека» перестало быть пугающим, а на многие вопросы появились ответы.


Фото из архива редакции

Автор: Записала Виктория Кучинова
Источник: (C) Газета Земляки