Заместитель главы администрации города Кстово Валентина Шабалина. С первого марта 2015 года вступил в силу Федеральный закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс и отдельные законодательные акты РФ».Изменения, внесенные в законодательство, привели к крупнейшей земельной реформе последнего десятилетия в стране.

Закон увязывает предоставление земельных участков с документами территориального планирования и градостроительного зонирования в целях создания условий для развития муниципальных образований. Данные изменения позволят снизить издержки граждан при оформлении прав на землю и увеличат доходы от использования земельных участков.
Обо всех этих нововведениях «Землякам» рассказала заместитель главы администрации города Кстово Валентина Шабалина.


Земельный кодекс содержит семь новых глав: предоставление земельных участков; обмен; установление сервитута; перераспределение земель; безвозмездная передача земельных участков; использование земель без предоставления земельных участков и установления сервитута; порядок изъятия для государственных или муниципальных нужд.
Часть уже имеющихся ранее глав претерпели значительные изменения.
В частности, в кодексе введены нормы, регламентирующие, каким образом органы местного самоуправления в рамках правового поля могут решить вопрос долгостроев. Федеральный законодатель предоставил в руки местной власти мощный рычаг воздействия. Конечно, этот процесс требует временных затрат.
Собственник объекта незавершенного строительства, не уложившийся в сроки аренды и заключивший договор аренды под строительство после 1 марта 2015 года, не может получить продление договора аренды, но имеет право однократно, сроком до трех лет, заключить без проведения торгов новый договор аренды для завершения начатого строительства.
«Ранее вопрос по срокам аренды для завершения строительства не был урегулирован, - комментирует Валентина Ивановна. - В этой связи было затруднительным понуждение застройщиков к завершению строительства в сроки арендных отношений. Учитывая, что закон также не предоставлял право выкупа земельных участков собственником объекта незавершенного строительства, вопрос долгостроев был злободневным и требовал вмешательства федерального законодателя. Сейчас сроки арендных отношений при наличии на земле объекта незавершенного строительства ограничены законом. В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, объект незавершенного строительства на таком участке может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, - продолжает замглавы городской администрации. - Администрация города вправе выйти в суд и инициировать выставление на торги такого объекта. Думаю, это простимулирует застройщиков не затягивать с завершением строительства. Застройщик больше не может бесконечно пользоваться арендным участком. Не уложился в срок - значит, объект вместе с земельным участком будет выставлен на публичные торги, и завершать строительство будет уже иное лицо - добросовестное.
Внесены изменения и в Кодекс об административных правонарушениях РФ. Есть ряд юридических лиц, которые владеют земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования. Земельное законодательство говорит, что такие лица по своему выбору обязаны переоформить данное право на право аренды или приобрести в собственность. Раньше законодатель неоднократно продлял эти сроки переоформления. Так вот, новая статья 7.34 КоАП РФ установила за неисполнение данной обязанности в установленный законом срок и использование участка на праве постоянного (бессрочного) пользования административную ответственность: штраф в размере от 20 тысяч до 100 тысяч рублей. У нас есть ряд таких участков в промзоне. Их правообладателям стоит задуматься и все же исполнить эту обязанность».


«В статье 6 Земельный кодекс дал понятие, что такое земельный участок. Вернее, уточнил это понятие. Думаю, юристы меня поймут, почему это важно, - говорит Валентина Шабалина. - Говоря простым языком, земельный участок - часть земной коры, которую можно выделить вполне определенными признаками, то есть координатами. Приведу пример. Человек заключает сделку с землей, заранее знает, что она неправомерна и имеет правовые пороки. Потом он начинает делить этот участок, считая, что тем самым ограждает себя от дальнейших правопритязаний, потому что прежнего объекта сделки уже не существует. Так вот, хотелось бы предупредить недобросовестных участников гражданского оборота, что законодатель защищает добросовестных участников. Ведь даже если мы в дальнейшем поделим земельный участок на несколько, это не значит, что объект сделки утрачен. Исходя из координат, вы всегда можете понимать, о какой части земной коры идет речь. Даже при делении участка объект сделки никуда не девается. Это важное понятие, которое исключает недобросовестность в гражданском обороте земель».
Есть знаковые изменения в Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса». Пункт 4 статьи 3 предоставляет гражданам право бесплатно приобрести земельный участок. В старой редакции закон устанавливал такое право для тех, кто в фактическом пользовании имеет земельные участки с расположенными на них домами, приобретенными в результате сделок, совершенных до вступления в силу закона СССР от 6 марта 1990 года «О собственности в СССР», но которые не были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы. Теперь эта норма звучит иначе.
Гражданин вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком участке находится жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001 года). Или даже после этой даты, но при условии, что право собственности на дом к гражданину перешло в порядке наследования, но обязательно право собственности наследодателя на дом должно быть возникшим до 30 октября 2001 года.
«Это новое законоположение, которое позволяет оформить землю и приобрести ее бесплатно гражданам, в том числе тем, кто наследовал дома после введения в действие Земельного кодекса, - поясняет Валентина Ивановна. - Одно время сложилась порочная судебная практика: гражданами активно подавались иски в суд о признании права собственности на землю с той мотивацией, что у них давно стоит дом, и суд такие решения выносил. Сегодня, я считаю, законодатель намного упростил процедуру - гражданам не надо идти в суд, достаточно обратиться в орган МСУ (в городе это к нам, в администрацию), написать заявление, и такой участок будет им предоставлен бесплатно по распоряжению администрации.
Еще одна новая статья 39.8 Земельного кодекса касается сроков предоставления земель в аренду. Остановлюсь на случаях строительства».

Земельные новации В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством РФ Федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения трех позиций: инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и собственно строительства. При этом раньше был один срок - три года. А сегодня он может оказаться как меньше, так и больше.
«Например, возьмем объект площадью до полутора тысяч квадратных метров, - объясняет замглавы городской администрации. - На инженерные изыскания установлен срок 1 месяц, на проектирование - два месяца, на осуществление строительства - полгода. Итого - 9 месяцев. Умножаем эту цифру на два и получаем срок аренды земли под строительство - 18 месяцев».
Вот так, воспользовавшись расчетным методом, установленным Министерством строительства жилищно-коммунального хозяйства РФ, можно самостоятельно определить срок аренды под строительство любого здания, сооружения.


В Гражданском кодексе уточнено определение понятия «Самовольная постройка». Теперь таковой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
«Новая редакция закона уточняет это важное понятие и, говоря простым языком, устанавливает: прежде чем создавать что-то на участке, обратите внимание, какой у вас вид разрешенного использования, - поясняет Валентина Ивановна. - Если оно не допускает строительства, созданный объект будет являться самовольной постройкой. Обратите внимание и на тот факт, как ваша будущая постройка будет соотноситься с требованиями к параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки».
Как и прежде, самовольную постройку можно узаконить, то есть получить на нее право собственности. Однако в прежней редакции кодекса это было попроще: сохранение постройки не должно нарушать права и интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Теперь к этому обязательному пункту добавились еще два важных условия. Только при одновременном соблюдении всех трех право собственности на самовольную постройку может быть признано судом. Вид разрешенного использования земельного участка должен это позволять, а также объект должен соответствовать Правилам землепользования и застройки.
«Сейчас сложнее будет узаконить самовольную постройку, - считает Валентина Шабалина. - Многие юристы считали: зачем получать разрешение на строительство, если быстрее все построить, в суд сходить и право признать. Сейчас сделать это будет не так просто. Поскольку суд будет обязан проверять заявленные требования на предмет соответствия созданного объекта параметрам, установленным документацией по планировке территории и Правилами землепользования и застройки (причем соответствия на день подачи заявления в суд!). И мне представляется правильным такой подход законодателя».


Новый Земельный кодекс позволяет муниципалитетам предоставлять землю, как на торгах, так и без их проведения.
Участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, дачного хозяйства, для крестьянского (фермерского) хозяйства можно получить в собственность без торгов. Ранее для ИЖС, ЛПХ, например, участок в собственность можно было получить исключительно на торгах.
При заключении договоров аренды для ИЖС и в отношении участка в границах населенного пункта для ведения ЛПХ законодатель ограничил срок - до 20 лет.
Ограничены сроки аренды и для иных видов разрешенного использования: например, от 3 до 10 лет - в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий и сооружений, для размещения линейных объектов - на срок до 49 лет, для комплексного освоения территории и ведения дачного хозяйства - на срок от 3 до 5 лет.
Еще одно нововведение - форма проведения торгов. Аукцион по продаже земельного участка либо аукцион на право заключения аренды может проводиться в электронной форме, ранее этого не было. Правда, закон, который должен установить порядок проведения аукциона в электронной форме, еще не принят. Поэтому данная норма еще не работает. Есть оговорка - проведение аукциона в электронной форме не допускается для случаев предоставления земли гражданам для ИЖС, ЛПХ КФХ или сельхозпроизводства. Во всех остальных случаях в скором времени будут проводиться электронные торги.

Фото Сергея Черняева

Автор: Записала Светлана Зайцева
Источник: © Газета Земляки