Кстово.руТемой общения с читателями были определены заранее: что такое ранее возникшее право и каковы особенности регистрации прав по сделкам с использованием материнского капитала.

- Елена Александровна, разъясните для читателей «Земляков» само понятие «ранее возникшее право»...
- Ранее возникшее право - это права на недвижимое имущество, которые возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ. Возникновение права связано с его государственной регистрацией.
Важным принципом государственной регистрации является преемственность: права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав. Если гражданин приобрел квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 01.01.1999 года и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ или земельном комитете или в местной администрации, или как было установлено в нашей местности в период с конца апреля 1997 г. по 01.01.1999 г. в УРТИ КУМИ), то права обязательной регистрации не подлежат. Регистрация ранее возникших прав проводится по желанию правообладателей причем с уплатой государственной пошлин.
До 01.01.1999 г. регистрация прав на объекты недвижимого имущества на территории Кстовского района до создания Учреждения юстиции проводилась: на жилые дома и квартир - в органах БТИ и сельских администрациях, на земельные участки - в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Например, если договор приватизации квартиры от 01.02.1993, зарегистрирован в БТИ 06.07.1995 (или в УРТИ КУМИ-30.12.1998) или свидетельство о праве собственности на земельный участок, выдано Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 28.04.1998 года, то такая регистрация признается действительной, а права ранее возникшими.
При надлежащим образом оформленных документах гражданин может спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью.
Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.) ранее возникшие права будут зарегистрированы в Едином государственном реестре прав в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии независимо от того, что они зарегистрированы ранее. Таково требование Закона о регистрации (п.2 ст. 6 и п.2 ст.13). Обязательная перерегистрация ранее возникшего права позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. При этом регистрация ранее возникшего права проводится одновременно с регистрацией сделки, причем без уплаты государственной пошлины за ранее возникшее право.

- Каковы нюансы при сделках, в которых используются средства материнского капитала?
- Материнский капитал назначен законом в качестве дополнительной меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий, обеспечивающих этим семьям достойную жизнь.
Нюанс в том, что жилое помещение, которое приобретается за счет средств материнского капитала, оформляется в общую собственность - детей и родителей. Размер доли каждого определяется по соглашению. То есть, если при покупке жилья используется сертификат на материнский (семейный) капитал, который выдает Пенсионный фонд Российской Федерации, то в этом случае, например, в качестве покупателя не может выступать только мама, так как такой договор не соответствует требованиям действующего законодательства. Он влечет за собой нарушение прав и законных интересов детей.
Мы всегда советуем, прежде чем заключать договор, показать его проект специалистам Пенсионного фонда РФ, у которых получали сертификат на материнский (семейный) капитал, так как деньги потом будут перечисляться Пенсионным фондом РФ. Сделка может быть уже зарегистрирована, но если будут в документе неточности, денежные средства Пенсионным фондом перечислены не будут.
Надо учитывать и тот факт, что сделки с использованием материнского капитала - это длящиеся сделки, то есть продавец получает деньги уже после ее регистрации. То есть на момент регистрации расчет полностью не произведен. Но стороны прописывают в договоре условие, что залог в силу закона на квартиру не возникает. Когда в договоре написано такое условие и имущество передано покупателям, сделка считается исполненной - стороны договорились, документы подписали. В этом случае к договору нельзя составить никаких дополнительных соглашений и этот договор нельзя расторгнуть по соглашению сторон. Нужно это иметь в виду.

- Здравствуйте, Меня зовут Наталья Ивановна, у меня есть сертификат на материнский капитал, и мы хотели бы купить квартиру, частично за счет средств капитала. В каких долях мы должны приобрести эту квартиру, и должны ли быть эти доли равными?
- По закону «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» №256-ФЗ от 29.12.2006 г., квартира оформляется в общую собственность родителей и детей. Доли законом не оговорены, они определяются по Вашему соглашению: могут быть равными, а могут быть и неравными, например - у родителей больше, у детей меньше. Долевая собственность несовершеннолетних детей может быть пропорциональна сумме потраченного на приобретение квартиры материнского капитала. В любом случае, когда Вы составите договор купли-продажи, я Вам предлагаю показать его специалистам Пенсионного фонда РФ, чтобы они посмотрели и одобрили эту сделку.

- Надо ли на регистрацию сделки сдавать подлинник материнского сертификата?
- Подлинник сертификата на регистрацию предоставлять не нужно, но желательно, чтобы избежать возможных ошибок в договоре. На государственную регистрацию Вами может быть представлена нотариальная копия сертификата, либо ксерокопия сертификата, которая заверяется Вами и сотрудником приема документов при условии что Вами предъявлен подлинник сертификата. Если Вы не представите сертификат, в государственной регистрации Вам не будет отказано, но у нас будет отсутствовать, например, возможность проверить правильность написания реквизитов Вашего сертификата в договоре.

- Добрый день! Это Анна Владимировна. Елена Александровна, вопрос следующий: у меня на руках есть договор о приватизации квартиры, который зарегистрирован в БТИ в 1993 году. Я хотела бы получить свидетельство о регистрации права на квартиру. Что мне для этого необходимо сделать?
- Вообще, Ваши права уже признаны юридически действительными, и если Вы не планируете совершать сделки со своей квартирой, то можете и не получать свидетельство о государственной регистрации права. Если Вы все-таки желаете получить свидетельство, то Вам необходимо сначала обратиться в Кадастровую палату и получить кадастровый паспорт на квартиру. После чего, с договором приватизации (подлинник и копия) и кадастровым паспортом (подлинник и копия) уже следует обращаться в Кстовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за регистрацией Вашего права собственности на квартиру. В этом случае Вам придется оплатить госпошлину в размере одной тысячи рублей. Но повторю, если Вы не планируете сделок с квартирой, то в регистрации права нет необходимости, и Вы может спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью.

Автор: Наталья Мещанинова
Источник: (C) Газета Земляки